不動産の相続手続きを進めるには、まず「相続する財産・不動産」を特定しなければいけません。
相続手続きをしたくても、どれが被相続人の財産・不動産なのかわからないと手続きしようがないからです。
こういった相続財産の調査はどのようにして行えばいいのでしょうか？
本記事では「財産調査（＝遺品調査）の方法や相談先、失敗しない財産調査のコツ」について解説していきます。
相続は基本的に90日以内にまとめる必要があります。
この期間内に財産調査を終わらせ、相続の話し合いをまとめるには早めの動き出しが重要です。
【注意】
相続財産を一括で検索できるようなシステムは存在しません！
そのため、財産調査にはかなりの時間と手間を要します。
【目次（タップで移動できます）】
・相続財産・不動産の調査の依頼先
・相続財産調査の内容
・相続財産・不動産を調べる方法
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【重要】相続は基本的に90日以内にまとめる必要があります
相続手続きの期限でひとつの区切りとなるのが「90日」です。
これは相続放棄等が認められる期限であり、手続きを後回しにすると相続放棄できなくなるなどの危険性があります。
相続手続きで後悔しないためには、必要に応じてプロの力も借りて進めていくといいでしょう。
▼ぜひプロの力を頼ってください
・90日で相続をまとめるなんて到底できない
・相続手続きをしようにも何から着手したらいいのかわからない
・精神的に辛く相続手続きを進められない
相続財産の調査は必須です！
相続手続きを進めるときは、まず2つのことをしなければいけません。
- 相続人の特定
- 財産調査
誰が相続するのかと相続する財産はどれで、全部でどれだけあるのかを特定できなければ、相続手続きも遺産分割協議もできません。
相続手続きや遺産を分割するためにも、まずは「相続人の特定」と「財産調査」が必須です。
仮に遺言書があり、相続財産の一覧表があったとしても、リストに漏れや誤りがない確認するために相続財産の調査は必要です。
とにかく財産調査が終わらなければ、何の手続きにも進めません。
財産調査を速やかに終わらせて、相続人間の話し合いや相続放棄するか否かの決定に移りましょう。
相続財産がわからない場合は早めの動き出しが必要です！
相続財産の調査はただ終わらせればいいというわけではありません。
相続手続きで重要になる90日の期限（＝相続放棄等が認められる期限）に間に合わせることが重要です。
90日以内に、財産調査を終え相続するかどうかを決めるには、かなり早い段階で財産を特定しておく必要があります。
特に財産調査の過程で「不動産」が見つかった場合は、さらに相続手続きが複雑化し、負担が大きくなります。
▼相続財産に不動産が含まれる場合の追加タスク
・不動産を相続するかどうか
・不動産の固定資産税、維持費の算出
・不動産を複数人の相続人で分割するときはどうすべきか
・不動産を売却する場合は買い手探しが必要 など
このように、不動産の相続・売却にはある程度の検討時間と手続き期間が必要です。
財産調査で重要なのは「早めの動き出し」です。
早めに動き出せば、調査途中で不動産が見つかっても対応する時間が残されています。
相続財産の調査に時間をとれない、精神的に難しい、仕事が忙しいなどの場合は、専門家に依頼するといいでしょう。
その方が時間的な余裕も、精神的な余裕も生まれますので、安心して相続手続きを進められるはずです。
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相続財産・不動産の調査は誰に依頼すればいい？費用は？
相続財産の調査は、一項目ずつ地道におこなうしかありません。
仮に財産目録があっても、財産目録があっているか確認する作業があります。
被相続人の遺産を一括で調べる方法は存在しないため、被相続人の所持している通帳等の手がかりから財産を特定していきます。
手間のかかる財産調査は、早い段階で専門家に依頼するといいでしょう。
専門家なら僅かな手がかりから遺産を探し出せますし、個人が調査するときのような漏れやミス、時間のロスがありません。
▼各専門家の比較表
※スマホの方は表を左右にスクロールできます
| 弁護士 | 司法書士 | 行政書士 | |
|---|---|---|---|
| 費用相場 | 20～30万円 ※財産調査のみの価格。遺産分割交渉等には別途費用が必要。 | 20～30万円 ※相続登記の有無や件数により大きく変動します。 | 数万円ほど |
| メリット | ・相続の交渉や調停、訴訟など幅広く対応できる ・揉めている相続では弁護士への依頼が最適 | ・不動産を含む相続の場合、相続登記までお願いできる | ・ほかの専門家よりも費用相場が安い ・財産調査のみの依頼でも受け付けてくれる可能性がある |
| デメリット | ・費用相場がほかの専門家より高額 ・財産調査のみでは受け付けてくれない可能性がある | ・トラブルがある相続では不向き | ・トラブルが想定されているケースや相続登記まですべてお願いしたいケースでは不向き |
弁護士
弁護士は相続をはじめとした法律全般の専門家です。
訴訟や調停から相続放棄、相続時の財産調査や相続人の特定など相続手続き全般に関する相談・依頼することができます。
トラブル解決や裁判対応は弁護士にしか対応できませんので、相続トラブルが起きそうなときは最初から弁護士に依頼するとスムーズです。
弁護士に相続財産の調査を依頼するときの費用相場は20～30万円くらいになります。
上記は、財産調査のみの費用ですので、遺産分割時の交渉や裁判所手続きについても依頼する場合は別途費用がかかります。
弁護士への依頼が適しているケース
弁護士は法律問題全般のエキスパートであり、相続時の交渉や調停・訴訟にも対応できます。
相続財産を調査する時点で「トラブルになるかもしれない」「遺産分割で揉めて裁判になるかもしれない」という場合は、弁護士への相談がもっとも適しています。
たとえば、最初は相続登記だけお願いできればいいと司法書士に相談していた場合、後になって相続人同士の意見が分かれトラブルになっても司法書士では解決できません。
弁護士はトラブル時の強い味方です。
司法書士
司法書士は相続手続きの中でも不動産登記の専門家です。
相続に関しては、相続登記だけでなく、財産調査や、相続人の特定、遺産分割協議書の作成まで一貫して相談・依頼できます。
司法書士に相続財産の調査を依頼するときの費用相場は20～30万円です。
※費用は財産の量や相続登記の有無や件数により変動します。事前の見積もりがおすすめです。
司法書士への依頼が適しているケース
相続人間でトラブルがなく、なおかつ相続登記が必要とされるケースでの相談が適しています。
たとえば、父親が亡くなって息子（兄と弟）、母親（父の配偶者）が相続人になったとしましょう。
相続人の間で「父母と同居していた長男が実家を相続して、弟が預金を相続する」という内容で話がまとまっていました。
とくに相続トラブルになる気配はないため、弁護士の出番はありません。
あとは、相続財産の調査をしてから、相続手続きと相続登記を行う流れです。
トラブルさえなければ、司法書士は相続に関して調査から登記まで任せることができ非常に頼もしい存在となります。
行政書士
行政書士は官公庁に提出する書類の作成や、許認可の取得などを得意とする専門家です。
行政書士にも一定範囲内での相続財産調査を依頼することができます。
行政書士の相続財産調査の費用相場は数万円ほどです。
ほかの専門家よりも費用が安いのが特徴です。
行政書士への依頼が適しているケース
相続トラブルがなく、相続財産が少なく不動産もない場合などは、行政書士に相続財産の調査を依頼してみてもいいでしょう。
弁護士や司法書士は相続財産の調査だけでは仕事を受けてくれないことがあります。
そのような際にも行政書士への相談は有効です。
なお、行政書士は訴訟や登記といった法律行為には対応できません。
相続トラブルが想定されるケースや、相続財産調査から相続登記まで一連の流れで済ませたいケースでは不向きです。
不動産が見つかった時点で当法人や不動産業者にも相談を
相続をスムーズに行うには、相続財産に不動産が含まれる場合はすぐに専門家にご相談ください。
不動産は、物理的な分割ができないため、相続人間でのトラブルにつながりやすい財産です。
売却して換金するにも、不動産業者への相談と売却までの時間が必要です。
相続する不動産をどうするかにかかわらず、早めに専門家に相談されることを推奨します。
なお、一部の悪質な不動産業者は、相続で急いでいることを利用して強引に売却を進めることもありますのでご注意ください。
当法人では、不動産業者が主体になり、チームで相続問題の解決にあたっています。
チームで対処するため、込み入った相続事情があるケースや、期限が迫っている相続案件にも対処可能です。
不動産を含む相続なら、当法人にご相談ください。
【ポイント】
国税庁のデータによると日本の遺産の1/3は不動産が締めています。
遺産に不動産がある相続は日本では非常に多く、他人事ではありません。
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相続財産・不動産は自分で調査できる？
相続財産の調査は個人でもできます。
ただ、実際に個人で財産調査をしてみると「探し方が分からなかった」「想像以上に難しかった」などの理由で途中で諦めてしまう方が多いです。
結局、労力と時間がムダになり、90日の相続期限ギリギリで専門家に大慌てで相談するケースも珍しくありません。
相続財産の調査は必ず専門家に依頼しなければならないというルールはありませんが、期限や時間、労力を考えると、最初から専門家に任せた方が無難でしょう。
財産調査に失敗するとこんな危険性が…
相続財産の調査をミスすると大きく4つの危険があります。
1.90日の期限を過ぎると相続放棄が認められない可能性がある
2.うっかり相続財産の処分や使い込みをしてしまい相続放棄できなくなる
3.相続税申告をミスしてしまい過少申告加算税や無申告加算税などのペナルティを受ける可能性がある
4.相続財産の調査が不十分だと相続人間でトラブルになる可能性がある
まず1番の注意は、相続放棄が認められる90日を過ぎないことです。
必ず90日以内に相続財産の調査と相続人の特定、必要な場合は相続放棄の準備と手続きを済ませましょう。
次に財産調査の正確性も非常に重要です。
財産調査に誤りがあると、相続税申告を誤ったり、相続人間でトラブルになったりする可能性があります。
とくに相続税の申告をミスしてしまうと、過少申告加算税や無申告加算税などのペナルティを受ける可能性があるため注意が必要です。
相続財産の調査は相続税と相続手続き、トラブル防止のためにも重要です。
万全を期すには、失敗しないように専門家への相談をおすすめします。
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相続財産調査では何を調べるの？
相続手続きを進めようにも、相続財産がどれだけあるのか特定できなければ進められません。
相続財産調査では、すべての種類の相続財産を探します。
相続人が把握している相続財産や財産目録に記載のある相続財産についても、記載内容等に間違いがないかを再確認します。
この際、相続人が把握できていない「隠れている相続財産」についても調査します。
プラスだけでなく負債などもマイナスも調査対象です。
遺産分割や登記などの相続手続きを進めるために、プラスもマイナスも含めてすべての財産を調査します。
プラスの財産
相続財産といわれて多くの人が想像するのがプラスの財産ではないでしょうか。
プラスの相続財産には次のようなものがあり、相続財産調査の対象になります。
▼プラス財産の例
・現金
・預貯金（普通貯金、定期預金）など
・貴金属、車、美術品、骨とう品など
・不動産（土地、建物）など
・有価証券（株式や投資信託、国債）など
・権利（ゴルフ会員権や著作権）など
権利については相続財産になる権利と、ならない権利があります。
相続財産にならない権利としては、扶養請求権や生活保護の受給権などがあります。
マイナスの財産
相続の対象になるのはプラス財産だけではありません。
マイナスの財産も相続の対象になるため、相続時に調査が必要になります。
▼マイナス財産の例
・借金
・未払いの医療費など
相続財産でないもの
相続財産でないものには2つのパターンがあります。
①相続の対象にならず相続税の課税対象にもならない財産
仏壇や墓石、神棚などの祭祀財産などがこれにあたります。
祭祀財産は相続人が必ず相続するものではなく、祭祀継承者が引き継ぎます。
相続人の誰かが祭祀継承者になる場合もあれば、別の人がなる場合もあります。
仏壇やお墓の管理を引き継ぐ人と相続は別物ということです。
よって、祭祀財産は相続放棄の対象にもなりません。
②みなし相続財産
みなし相続財産は相続財産ではないものの、相続税の計算に関係する財産のことです。
代表的なものに「生命保険金」があります。
生命保険金には非課税枠（500万円×法定相続人の数）が定められています。
非課税枠の範囲内であれば相続税はかかりませんが、非課税枠より多い分については相続税がかかります。
これだけの財産の種類を特定するのはムリ！
とくに不動産は実家以外のものについては特定が難しいです。
そして処分（＝売却）にも時間がかかります。
調査で不動産を見つけた場合は、見つけ次第、当法人を含む専門家に相談してください。
当法人でしたら、不動産の処分から相続手続きのお悩み解決までサポートいたします。
【その他注意】
相続財産の調査をする際は、財産の種類を見分けるだけでなく、相続対象になるかどうかなども判断して進めなければなりません。
※プラスの財産には権利も含まれるが、権利の中には相続対象にならないものもある
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相続財産・不動産を調べる方法
【重要】残念ながら、現状は相続財産を一括で調べる方法・システムが存在しません。
そのため、それぞれの財産に合わせた方法で、地道に調査しなければいけません。
相続財産の種類や内容は各相続ごとに違うため、まずは故人の生前の話、メモ等から「どのような相続財産を持っているか（持っている可能性が高いか）」を推測していきます。
そこから相続財産の種類ごとに、さらに詳しく調査するという流れです。
土地・建物
土地や建物などの不動産は「不動産に関係する書類や情報」を手がかりに調査します。
▼不動産関係の書類・情報
・登記識別情報（登記済権利書）
・登記簿謄本
・固定資産納税通知書
・名寄帳
登記識別情報とは、いわゆる不動産の権利証のことです（登記済証となっていることもあり）。
各種書類・資料をくまなくチェックし、被相続人の遺産となる不動産を漏れなく探していきます。
登記簿謄本と名寄帳について
登記識別情報をチェックする以外には、法務局で取得できる登記簿謄本や自治体の窓口で取得できる名寄帳を取得する方法も考えられます。
登記簿謄本は不動産の名義など情報が集約されたもので、法務局で取得できます。
名寄帳は課税不動産の情報が記載されています。
固定資産納税通知書について
固定資産納税通知書は固定資産税の課税に関する書類です。
固定資産税を納めているということは、その不動産は被相続人の所有であると考えることができます。
ただ、固定資産納税通知書には非課税の不動産は記載されないため、すべての不動産を特定することはできません。
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預貯金
預金を探すときは、故人のキャッシュカードや通帳、銀行のノベルティグッズなどが手がかりになります。
通帳等が見当たらなくても、部屋にノベルティグッズがあればその金融機関に口座や預金がある可能性が高いです。
この他に、故人に届いたハガキなども手がかりのひとつです。
金融機関のキャンペーンハガキが届いていれば、その金融機関と取引していた可能性があります。
金融機関の通帳やキャッシュカード、ハガキやメールなど、資料や情報になるものをチェックし、漏れなく普通預金や定期預金、積立預金などを探していきます。
ネットバンクに注意
ネットバンクの場合、一般的な銀行よりもハガキなどの目に見える手掛かりが見つかりにくいです。
ネットバンクの口座有無を確認するときは、故人のパソコンやスマートフォンに残っているメールなどを手掛かりにすると良いでしょう。
株式・投資信託
株式や投資信託などの有価証券は、目論見書や取引報告書などから調査します。
また、故人の手元に証券会社の名前の封書やハガキ、メールなどがあれば、そこから調査することもできます。
証券保管振替機構（通称、ほふり）に情報開示を求めることもでき、こちらは上場株式の有無の確認に有効です。
借金
借金は契約書や封書、取引の履歴などがあれば、それらを手がかりに調査を進めます。
このほかに、個人信用情報機関（全銀協、JICC、CIC）に照会をかける方法があります。
とくに個人からの借り入れは見逃しやすいので注意してください。
生前、友人等からの借り入れについて口にしていなかったか家族や親族にも確認してみましょう。
財産調査の方法を読んでもう無理！となった方へ
ここまで記事を読まれて「こんな調査できない！」と思われた方は、ぜひ当法人にご相談ください。
相続財産に不動産が含まれる/含まれそうな場合は、当法人にご相談頂ければ不動産の処分までまとめて任せられます。
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3.緊急度の高い案件にも対応できます：90日の期限に間に合わなさそうな場合もまずはご相談ください
個人で相続財産の調査は、精神的にも労力的にも大変なことです。
細やかな調査と並行して、相続人との話し合いや個人の葬儀・法要を進めなければいけません。
相続の期限である90日以内に、これだけのことを同時におこなうことは、実務に精通していないと難しいのが現実です。
相続財産の調査で困ったときは、なるべく早く専門家にご相談ください。
まとめ：相続財産調査は迅速に！不動産が含まれる場合はぜひ当法人にご相談ください
相続財産の調査は、相続手続きの基礎になる重要なステップです。
相続財産がわからないと遺産分割できず、相続財産に含まれる不動産の処分もできません。
相続財産の調査は専門知識を要し、時間との戦いになります。
特に相続放棄をしたい場合や不動産を処分したい場合は、漏れなく、ミスもなく、迅速に相続財産の調査を完了させなければいけません。
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