遺言書での不動産相続登記は有効？遺言がある場合の相続の流れや効力のある書き方を紹介

遺言書の有無は相続において重要なポイントです。

遺言書の有無によって相続の遺産分割などが変わってくるからこそ、遺言書があるかどうかは早めに確認すべきです。

仮に遺言書があった場合、発見した人はどのように扱ったらいいのでしょうか。

本記事では、「遺言書を見つけた側が知っておきたい知識」を解説します。

遺言書を見つけたときにしてはいけないことや、すべきこと、遺言書の種類や遺言書がある場合の相続手続きなどを解説しています。

【目次（タップで移動できます）】
・遺言書を発見時にすべきこと
・遺言書がある場合の相続財産の分け方
・【コラム】遺言書とは？

【重要】遺言書で不動産が見つかったらすぐに動き出しましょう

遺言書を見つけたらすぐに相続に向けて動き出しましょう。

相続自体には、重要な90日という期限（＝相続放棄や限定承認を決める期限）があります。

預金や不動産といったプラスの遺産より、借金などのマイナスの遺産が多い場合は、相続放棄をしないと相続人は大きな損失を被る可能性があります。

この重要な決断をするには、遺言書の確認だけでなく、遺産内容を調べる財産調査、相続人を調べる相続人調査など多くの調査が必要です。

これらに時間がかかるため、遺言書を見つけた場合は「あとでいいや」と思わずにすぐに動き出すようにしましょう。

「1人で90日以内に処理できない！」と感じた方は、ぜひ当法人を含めた専門家にご相談ください。

当法人は不動産相続に特化した専門家団体です。

提携の弁護士、税理士等と連携しながら、遺言書の処理から遺産の処理、相続不動産の処分まで「窓口ひとつ」でワンストップ対応いたします！

【ポイント】
不動産相続で揉めないための対策として、不動産を換金して売却金を分割する方法がよく使われます。
不動産売却には通常2～3ヶ月程度の時間を要しますので、相続発生時はぜひ早めの相談を心掛けてください。

▼相続不動産売却のメリット（タップで拡大）

相続不動産の取り扱いでお困りの方は当法人にご相談ください（相談料無料）

国税庁のデータによると、日本は遺産に占める不動産の割合が高く「遺産の3分の1は不動産※」です。

※出典：国税庁ホームページ-令和元年度統計年報「2_直接税_相続税」

不動産は相続財産の中でも特殊で以下のような特徴を持っています。

▼相続不動産の特徴
・物理的に分けるのが困難（現金のように分けられない）
・売却しようにも時間がかかる

このような特徴があることから、遺産の中で不動産が占める割合が高いと、どうしても相続トラブルが起こりやすくなってしまいます。

不動産が原因で揉める確率は高く、決して他人ごとではないとまずはご認識頂きたいです。

遺言書を発見時にすべきこと（効力のある遺言書にするために）

▼遺言書を見つけたときにすべきこと
1.遺言書を開封せずに保管する
2.遺言書を見つけたことを他の相続人に伝える
3.検認を要する遺言書なのか判断する
4.検認を要する遺言書であれば裁判所で手続きする

検認の要否は個人で判断するのは難しいため、弁護士などに相談した方が無難です。

なお、検認を要しない遺言書の場合は開封しても差し支えありません。

ただし、発見した相続人が1人で開封すると、やはりほかの相続人から改ざんなどを疑われる可能性があります。

無用なトラブルを防ぐためにも、遺言書の開封時は複数の相続人が同席のうえで開封した方がいいでしょう。

【ポイント】
遺言書は取り扱い次第ではトラブルの原因になることもあります。
取り扱いに不安を感じる方は弁護士等の専門家にアドバイスをもらいましょう。

勝手に開封しないこと

遺言書を見つけたときにもっとも注意すべき点は「勝手に開封しないこと」です。

遺言書を見つけると内容が気になり、すぐに開封したくなりますが、遺言書の種類によっては家庭裁判所で「検認」という手続きが必要となります。

遺言書の発見、開封については以下のように法で定められています。

勝手に遺言書を開封した場合も、遺言が無効になるわけではありませんが罰則の対象になる可能性があります。

ほかにも、別の相続人から「遺言を自分に都合のいい内容に改ざんした」と疑われ、トラブルになる可能性があるためご注意ください。

遺言書が複数見つかったら？

遺言書が複数見つかるケースもたまにあります。

複数の遺言書が見つかった場合、有効なのはより新しい日付のものです。

日付のない自筆遺言書は遺言書の要件に則っていないため、基本的に無効です。

ただし、遺言書の入っていた封筒に日付の記載があるケースなどもあるため、ご注意ください。

遺言書の封筒などに日付の記載がある場合は、弁護士などの専門家に速やかに相談されることをおすすめします。

過去の日付の遺言も有効になるケース

なお、複数の遺言書に別々の内容が記載されている場合は、過去の日付の遺言書も有効になるケースがあります。

第千二十三条
前の遺言が後の遺言と抵触するときは、その抵触する部分については、後の遺言で前の遺言を撤回したものとみなす。

引用：民法

たとえば遺言書に「A不動産は長男に相続させる」と書かれていたとします。

新しい日付の遺言書には「A不動産は次男に相続させる」と書かれていました。

この場合は古い日付の遺言書と新しい日付の遺言書で内容が抵触するため、新しい日付の遺言書が原則的に有効になります。

古い日付の遺言書に「A不動産は長男に相続させる」とあり、日付の新しい遺言書に「B不動産は次男に相続させる」と書かれていた場合は、内容が抵触しているわけではありません。

なので、新旧どちらの遺言書も抵触のない範囲で有効になる可能性があります。

複数枚の遺言書が見つかった場合も、トラブルを避けるために弁護士など専門家に相談した方が安心です。

自筆証書遺言の場合は検認を受ける

自筆証書遺言など一部の遺言は家庭裁判所による「検認」が必要です。

検認は遺言が本物であるかどうかや、偽装されていないかどうかなどを確認する手続きになります。

自筆証書遺言など検認が必要な遺言を見つけた相続人は、勝手に開封せずまずは検認手続きを受けるようにしてください。

なお、検認では遺言書の内容が有効かどうかはチェックしません。

検認を済ませたからといって遺言書の内容が有効というわけではありません。

遺言書の内容や効力に疑義がある場合は弁護士などに別途相談してください。

【注意】
検認を済ませていないからといって遺言書がすぐに無効になるわけではありません。
うっかり開封してしまった場合は弁護士等にご相談ください。

検認が必要な遺言

検認の要否は遺言書の種類によって異なるため注意してください。

法務局の保管制度を利用していない自筆証書遺言や秘密証書遺言などは検認を要しますが、公正証書遺言は検認不要です。

検認の要否が分からない場合は、弁護士などの専門家へ迅速に確認することをおすすめします。

検認に必要な書類と手続きの流れ

▼検認に必要な書類
・検認申立書
・遺言者が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本類
・相続人全員分の戸籍謄本
・印紙、切手

検認手続き完了までには1～2カ月ほどかかります。

手続きに必要な書類の準備にも時間がかかるため、3カ月ほどは見た方がいいでしょう。

遺言書を放置しておくと、あっという間に相続の重要な期限である90日が過ぎてしまいます。

遺言書の検認ならびに相続手続きで困らないためにも、手続きには早め早めに着手すべきです。

遺言書がある場合の相続財産の分け方

遺言書がある場合、基本的に遺言書の通りに相続財産を分割します。

遺言書は故人の最期の望みですから、基本的には財産の持ち主である遺言者の意思に沿ってわけていきます。

ただし、遺言書の内容に納得できない場合は、相続人全員の同意があれば遺言書の内容と異なる遺産分割をすることもできます。

遺言書の中に、相続人にとって大きな負担となる内容や、トラブルを引き起こしそうな内容があるでしょう。

そのような際は、相続人同士で話し合い、全員が同意すれば遺言書と違った内容の相続でも問題ありません。

遺言書があれば基本的に遺言書の内容に沿いますが、遺言書の内容に絶対従わなければならないというルールはないことを知っておくといいでしょう。

遺言書があっても遺留分は請求できる

遺留分を侵害する遺言書も有効です。

具体例をあげると、配偶者や子供を差し置いて「愛人に遺産全額を渡す」といった遺言も、遺言自体は有効です。

ただし、このような遺言は配偶者と子供の「遺留分」を侵害している可能性があります。

遺留分とは、遺された相続人の必要最低限の遺産の取り分です。

遺された家族が生活に困らないように、配偶者や子供、直系尊属（被相続人の父母など）などは遺産の一定額を遺留分として請求することができます。

先ほどの「愛人に全額渡す」といった遺言が見つかった場合でも、遺留分を持つ相続人は、「遺留分侵害額請求（旧・遺留分減殺請求）」で侵害分の請求ができます。

遺言書での不動産相続登記は有効？

遺言書での不動産相続登記は有効です。

遺言書の内容にしたがって不動産などの遺産を分割する場合は遺言書を使って相続登記を申請します。

遺言書での相続登記も、相続人に不動産の名義を変更するという点で遺産分割協議による相続登記と同じです。

手続きも基本的に同じで、法務局に登記申請書などを提出して行います。

ただ、遺言書による相続登記と遺産分割協議による相続登記では必要書類が違ってくるため注意してください。

不動産登記は自動的には行われない

遺言書による相続で注意したいのは、遺言書の文言が「渡す」「相続させる」となっていても、相続登記などの手続きは自動的に行われないという点です。

遺言書にどのような内容が書かれていても、行政への各種手続きは相続人が行わないといけません。

たとえば、「預金を長男に相続させる」と書かれていても、預金の相続手続きは銀行側が勝手にやってくれるわけではなく、相続人が行わないといけません。

これは不動産の登記（＝相続登記）でも同様です。

遺言書の内容、文言にかかわらず不動産を取得した人が法務局に行って手続きをしてください。

手続きは司法書士等にお願いすることもできますので、忙しい方も放置だけはせずに手続きを完了させるようにしてください。

相続登記（＝名義変更）はしておくべき

前述の通り、相続により不動産が自分のものになりましたという申請（＝相続登記）は、自動的には行われず相続人が自分で申請しなければなりません。

相続登記は2024年から義務化されますので、義務化以前の相続であっても面倒がらずに申請するようにしてください。

相続手続きをしないと、将来的に予期せぬトラブルに巻き込まれる危険性があります。

▼相続登記をしないデメリット
・相続不動産の売却ができない
・相続不動産に担保の設定ができない
・将来的に手続きが困難になる

相続不動産の売却や担保設定は相続登記により名義変更していることが前提です。

相続不動産を売りたくても名義変更していないとできないため、将来的に不動産を手放したいとなったときに相続登記をしていないとスムーズに売却できません。

また、相続登記はすぐに登記しないと「次の相続が起きる」、「関係者と連絡が取れなくなる」など時間が経てば経つほど申請が難しくなります。

相続登記は「できるタイミングですぐにする」、「放置しない」この2点が重要です

【注意】
2024年の相続登記義務化以降は、相続登記せず相続から3年放置すると過料の対象になってしまいます。

遺言書がある場合の相続登記に必要な書類

遺言書がある場合の相続登記手続きは、遺産分割協議などで相続したケースと手続き自体は変わりません。

ただ、申請の際に提出する必要書類が異なります（詳しくは司法書士、弁護士に確認してください）。

▼遺言書がある場合の相続登記に必要な書類
・遺言書
・被相続人の戸籍（除籍）謄本
・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
・固定資産評価証明書
・相続人の住民票など（住所を証明する情報） など

遺言書による相続登記は、ほかの相続ケースと違い一部の書類が不要になります。

たとえば、遺言書による相続登記の場合は遺言書から相続人を読み取れるため、戸籍謄本の一部が不要になります。

遺産分割協議ではなく遺言書による相続なので、遺産分割協議書も不要です。

ただし、相続の内容ごとに必要な書類は異なるため、事前に司法書士等の専門家に確認をとっておくとスムーズに手続きを完了させられるでしょう。

【コラム】遺言書とは？

遺言書には3つの種類があり、種類によって特徴や保管場所、検認の要否が変わってきます。

▼遺言書の種類
・自筆証書遺言
・公正証書遺言
・秘密証書遺言

被相続人が作成した遺言書の種類がわかっていれば、遺言書を探すときの手がかりになります。

自筆証書遺言

自筆証書遺言とは、遺言者が自分で作成する自筆の遺言書です。

書式等に特別なルールはないため、遺言書を作成したい方なら誰でも自分で簡単に作成できます。

守るべきルールはおもに下記の4つです（要件を満たしていない自筆証書遺言は無効です）。

▼自筆証書遺言の要件
・遺言者が自筆で書く※
・作成日を記載する
・遺言者が署名する
・押印（実印でなくても可）
※財産目録に関してはパソコンなどで作成しても可

自筆証書遺言は自分で作成し、遺言書の管理も基本的に遺言者自身が行うため、遺言者（被相続人）の自宅や自室などに保管されているケースが多いです。

よくあるパターンとしては、「遺品整理をしている最中に自筆証書遺言が見つかる」というケースが多いです。

自筆証書遺言を発見した人は開封せずに、家庭裁判所の検認（＝遺言書の存在確認と偽装防止の手続き）を受けてください。

【ポイント】
自筆証書遺言は法務局に預かってもらうこと（遺言書保管制度）もできます。
この制度を利用すれば、遺言発見時の検認が不要になります。

自筆証書遺言のメリット・デメリット

自筆証書遺言の最大のメリットは、遺言書を作成したい人が自分で作成できる点です。

▼自筆証書遺言のメリット
・個人で簡単に作成できる
・費用がかからない
・証人を立てる必要がない

▼自筆証書遺言のデメリット
・家庭裁判所の検認が必要（法務局の保管制度利用時は不要）
・法的要件で不備が出る可能性がある
・遺言書を見つけてもらえない可能性がある
・相続人による改ざんや隠匿するリスクがある

公正証書遺言

公正証書遺言とは公証役場と公証人が関与して作成する遺言書です。

公証人は法律のプロで、この公証人と一緒に遺言書を作れるため法的な不備等でトラブルになる心配はほぼありません。

公正証書遺言は公証役場・公証人とやり取りしながら作成します。

作成の流れは次の通りです。

▼公正証書遺言の作り方
1.公証役場に予約を入れる
2.公証人と遺言書について打ち合わせをする
3,公証役場に行って証人立ち合いのもとで公正証書遺言を完成させる

公正証書遺言の原本は公証役場に保管（＝保管期間は原則20年）されます。

遺言者が20年を超えて存命の場合は、原則として存命期間は保管されますので安心してください。

公正証書遺言のメリット・デメリット

公正証書遺言は専門家が介在するため安心感のある遺言書です。

▼公正証書遺言のメリット
・家庭裁判所での検認が不要
・公証人と作成するので不備リスクがない
・書き方について公証人にアドバイスしてもらえる
・改ざんや隠匿のリスクがない
・公証役場に原本を保管してもらえる

▼公正証書遺言のデメリット
・費用がかかる
・証人が2人必要

秘密証書遺言

秘密証書遺言は、内容をすべて秘密にして作成する遺言書です。

内容を秘密にしたまま、証人の立ち合いのもと公証役場で封印を施します（実務上ではあまり使われていない遺言書です）。

秘密証書遺言は遺言者が作成し、公証役場で内容を秘密にしたまま封印するため、作成時に専門家のチェックを受けておらず裁判所の検認が必要です。

なお、秘密証書遺言の保管は遺言者自身が行います。

公証役場ではあくまで封印するだけであるため、遺言書を見つけてもらえない危険性があります。

秘密証書遺言のメリット・デメリット

秘密証書遺言にもメリットとデメリットがあります。

▼秘密証書遺言のメリット
・内容を自分以外のすべてに秘密にできる
・改ざんのリスクが低くなる
・遺言書作成時にパソコンの使用や代筆ができる

▼秘密証書遺言のデメリット
・証人を立てるなど手続きが面倒
・家庭裁判所の検認が必要
・遺言書の内容不備のリスクがある
・遺言書を見つけてもらえない可能性がある

まとめ：相続財産に不動産があった場合はお気軽にご相談ください

遺産相続は90日という期限に準備を整えることが重要です。

しかし、相続財産の中に不動産などがあると、個人ではスムーズに手続きを進めることが難しいです。

当法人は不動産相続のプロ集団です。弁護士や税理士と連携して動き、期限ぎりぎりの相続や急ぎの不動産売却が必要な案件などをまとめた実績も豊富です。

当法人は非営利の団体です（無料で相談を承っております）。

不動産の含まれる相続で困っている方は、ぜひお気軽に当法人へご相談ください。