相続した家を解体して更地にするメリット・デメリットは？費用と注意点を解説

一般的な売買取引では、不動産はできるだけ早く売るのがセオリーとされています。

土地は基本的に経年劣化しませんが、建物に関しては老築化の影響があるため早く売らないと急激に価値を下げ、買い手が付きにくくなるからです。

相続の場合、相続人が引き継ぐ時点でかなり築古となっていることが多いので、相続不動産は当初から売りにくい性質があると言えます。

その場合、家屋を解体して土地だけを売る（＝更地にして売る）ということもでき、売買取引をまとめやすくする期待が持てます。

本記事では、相続した家を解体して更地にすることのメリットやデメリット、注意点や費用面について解説していきます。

【目次（タップで移動できます）】
・相続した家の解体費用と作業内容
・更地にするメリット
・更地にするデメリット
・相続した家を解体するときの注意点

【重要】相続した家・不動産は売却すると空き家リスクを回避できます

相続では、不動産だけでなく被相続人が残した遺産のすべてが遺産分割の対象となります。

分割時は「揉めないようになるべく公平に分けたい」と考える人も多いはずです。

現金以外は基本的に物理的な分割が難しいものが多いため、売却してお金に換えて分配すると揉めにくいです。

とくに不動産は相続財産の中でも大きな価額を占めるので、換価して現金に換えると相続全体の処理が容易になります。

また、不動産をそのまま保有することは多くのリスクをはらむため、これを回避する意味でも早めに売却することが望まれます。

▼相続不動産売却のメリット（タップで拡大）

相続放棄しても空き家の管理責任は残ります

人が住まない家屋は朽ちやすいので頻繁な手入れが欠かせません。

メンテナンスには、水道や電気が使える状態にしておくなど金銭的にも出費がでますし、メンテナンスにかける時間も必要です。

適切な管理ができないと、老築化から建物の倒壊などの危険が生じ、近隣に被害が出た場合は損害賠償の責任を負うことになります。

仮に、相続放棄をしても、次に相続権を持つ人物が適切に管理できるようになるまでは、相続財産の管理責任が残ります。

相続放棄したからといって、空き家の管理義務がなくなるわけではなく注意が必要です。

被相続人の遺産構成で借金の方が多いのであれば別ですが、不動産の管理を嫌って相続放棄をするのであれば、売却した方がお得なケースも多いです。

相続した家をどうすべきかお悩みの方は当法人にご相談ください

自分で利用しない不動産を相続してどうしようか悩んでいる人はかなり多く、当法人にも多くの相談が寄せられています。

一般的な不動産売却は近所の不動産屋さんでも問題ありませんが、相続不動産は扱いが難しく、相続に詳しい業者への相談が望まれます。

当法人は相続不動産の問題解決をメインに活動しており、不動産のプロと相続に関連する各専門家が連携して、ご相談者さまのお悩みを解決してきました。

「相続した実家が築古となっていて解体すべきかどうか相談したい」、「解体後の更地を売却したい」という際は、ぜひお気軽にご相談ください。

実際に解体を実施する場合は、信頼できる解体業者の手配も承っております。

相続した家の解体費用と作業内容

家屋の解体についてはどれくらいの費用がかかるのか予想が付かず、費用面で心配される方が多いと思います。

実際の解体作業は単純に重機で家を壊して終わるわけではありません。

家屋の解体には以下のような費用が含まれてきます。

▼解体に必要なおもな費用
・粉塵を抑制するための養生費
・投入する作業員の人件費
・廃材の撤去費用
・建物以外（立木や塀など）の撤去費用
・整地費用

中心となる建物の解体に関しては、使用されている建材によって費用が変動します。

頑丈な建材が使われている建物ほど、解体の難度が上がるので費用が上昇するのが通常です。

建材には木造、鉄骨、鉄筋コンクリート（RC）などがあり、強度としては「木造＜鉄骨＜鉄筋コンクリート」の順になります。

解体費用の目安

家屋解体の費用は個別ケースごとにかなり変動しますが、一般的な目安は下記の通りです。

使用される建材により費用が異なります。

▼1坪あたりの解体費
・木造：2万円～4万円程度
・鉄骨：4万円～6万円程度
・鉄筋コンクリート：6万円～8万円程度

上記の想定で実際の坪数に当てはめて見ると大方の費用目安が算出できます。

木造の一般的な一軒家の場合、大体150万円前後がおおよその目安額※となります。

※実際の金額は個別ケースごとに異なりますので事前の見積りでご確認ください。

解体費用が高くなるケース

以下のようなケースでは、一般的な戸建てと比べて追加費用がかかり高額になります。

▼解体費用が高くなる要因
・アスベストが使用されている
・地下階がある
・地中に埋設物がある
・離れがある など

古い建物の場合、建材にアスベストが使用されている可能性があり、解体に伴って飛散を防ぐ特別な配慮がいるため費用が上昇します。

また、地中に井戸や浄化槽、古いコンクリートブロックなどの埋設物が埋まっている場合、この撤去に別途の費用がかかることがあります。

ほかにも、建物に地下階があったり、離れの建物があるなどの場合も解体にかかる作業の手間が増えるので費用が上がる一因となります。

解体費用は誰の負担？

空き家の解体費は、基本的に相続人が負担します。

相続人が複数人いる場合は話し合いで費用負担者や負担割合を決めるのが一般的です。

多くの場合、その不動産を引き継ぐ特定の相続人が解体費用を支払うことになるはずです。

解体費を買い手負担にすることはできる？

解体費用も含めて不動産の売買取引にかかる各種の経費については、必ずしも売り手側が負担しなければならない決まりはありません。

売買取引では、不動産の本体価格だけでなくさまざまな項目が交渉材料として扱われます。

話し合う中で、家屋の解体費用を売り手と買い手の折半としたり、ケースによっては買い手負担とすることも不可能ではありません。

買い手側としてその物件に魅力を感じる、買い急ぐ事情があるなどの場合、他の購入希望者よりも有利に立つために柔軟な交渉に応じてくれる可能性はあります。

空き家の解体には補助金があります（老朽危険家屋解体撤去補助金など）

近年問題となっている空き家の増加については、自治体もできるだけ減らしたいと考えています。

そこで家屋の解体費用に関しては、地元の自治体が補助金を出してくれるケースもあります。

空き家のある自治体にそのような制度がないかを確認してみましょう。

なお、補助金政策の有無や制度内容、金額等は自治体によって異なります。

空き家解体の補助例

本記事では一例として、東京都豊島区の例を見てみましょう。

豊島区では、災害危険度の高いエリアを不燃化特区に指定し、建物の解体や建て替えをする際に費用の一部を補助する仕組みを用意しています。

こうした補助金政策は自治体によって名称も異なるので、問い合わせ時は「家屋の解体費用を補助してくれる仕組みがあれば教えてください」と聞くとスムーズでしょう。

条件に合致するかどうかの判断も含め、市町村の窓口の方に確認してみてください。

■詳細：東京都豊島区-不燃化特区制度

相続した家は解体して更地にすべき？更地にするメリット

相続した家屋を解体することについてはメリットだけでなくデメリットもあるので、双方を知ったうえで検討が必要です。

まずはメリットから見てみましょう。

メリット1：一般的に更地にした方が売りやすい

一般的に老朽化した建物のある土地よりも、更地の方が売れやすいと考えられています。

とくに地方の場合、自宅は戸建てがメインとなり、古い戸建ては間取り等が現代のニーズとはあわずに買い手がつきにくくなります。

家屋のない更地であれば、新築で自宅を建てたい客層のニーズと合致してアピールしやすくなるでしょう。

更地になれば、新築住宅を考えている客層だけでなく、アパートやマンション経営を考える事業者もターゲットとなり客層が広がります。

建物が古くなるほど利用価値が下がるので、築古物件であるほどに解体するメリットが大きくなります。

メリット2：空き家に関するトラブルを避けられる

老朽化した建物があると倒壊などのリスクがあるだけでなく、使われていない建物が犯罪者集団に使われるといったリスクもあります。

こうしたリスクをなくすには、老朽化した建物の解体が有効です。

不動産所有のトラブルは建物が原因となることが大半なため、建物を解体しておけばトラブルの多くを未然に防げるでしょう。

建物解体時には、庭木など近隣トラブルに繋がりそうなものも撤去しておけばより安心です。

メンテナンスに手間のかかる家屋や庭がなくなれば、それだけで管理に必要な費用も時間も抑えられます。

メリット3：空き家の譲渡所得3,000万円控除が利用できる可能性あり

相続した空き家不動産を売る場合、「空き家の譲渡にかかる3,000万円控除特例」を使える可能性があります。

名称から、空き家が建っていないと利用できないと考えてしてしまう人がいますが、実はそうではありません。

空き家を解体したあとの「更地」で制度を使うこともできます。

【ポイント】
この制度はトラブルが生じやすい築古の空き家増加を抑制する目的で作られました。
制度が作られた背景を考えると、更地でも利用できる理由がわかりますね。

空き家の譲渡所得3,000万円控除の内容

この制度は、対象の不動産を譲渡した際に生じる譲渡益（不動産譲渡所得）から3,000万円を控除計算できるものです。

不動産譲渡所得の数字を小さくすることで課税対象を減らし、その分の税負担を下げる効果があります。

3,000万円を控除した結果譲渡益が0円以下になるようであれば、不動産譲渡所得税はいっさいかかりません。

ただし、この特例は利用条件が細かく複雑であるため、適用を受けられるか事前によく確認する必要があります。

この制度を利用できるか、それともほかの制度を使った方がお得かなど、素人判断で進めるにはリスクが大きすぎるため、必ず税理士等の専門家にご相談ください。

相続した家を解体するデメリット

次はデメリットについて確認していきます。

デメリット1：家（古屋）ありで売れる可能性がある

一般人が考える「古くて売れそうにない家」も、実は買い手が付く可能性は十分あります！

たとえば、首都圏から引っ越して田舎暮らしを考えている客層などには「レトロだ」と気に入ってもらえるかもしれません。

ほかにも、古い物件を居住以外に使いたいと考えている客層にも需要がある可能性があります。

趣味のDIYを楽しみたい、スポーツ用品のメンテナンス場所にしたいと考えている層にとっては、居住空間の快適性はあまり重要ではありません。

もちろん築古な分、値段は下げないといけませんが、適切な値付けができれば建物付きでの売却も望めます。

売れないと決めつけずに、まずは相続不動産の扱いを得意とする当法人のような専門事業者にぜひ相談してみてください。

デメリット2：解体費用がかかる

当然ですが建物の解体には「解体費用」がかかります。

基本的には売り手側が費用を負担することが多いため、解体費用を払ってでも更地にして売る方が有利になるかは事前によく検討してください。

ただし、解体すると決まっても、その費用が100％金銭的ダメージとなるわけではありません。

不動産を売る際の「譲渡費用」という経費項目を使い、不動産譲渡所得税の課税対象となる譲渡益を計算上で小さくすることができます。

解体費を出した分、少し税金が安くなるかもしれないというイメージです。

解体費の譲渡費用計上時の注意点

土地を売却する意思がないのに建物を解体した場合は、建物の解体費用を譲渡費用に含めることはできません。

意思があるかないかは自分で申告するのではなく、土地売却にかかる確定申告の際に税務署が判断します。

建物の解体からあまりにも時間が経ってから土地を売却すると、税務署から解体費用を譲渡費用にいれることを否認されてしまう可能性があるので注意が必要です。

【注意】
一般的に建物の解体から1年以上経つと譲渡費用に計上することが難しくなると考えられます。
詳しくは事前に税理士に相談してください。

デメリット3：固定資産税が高くなる

土地を住宅用に使っているときは、固定資産税の税額で優遇が受けられていました。

住宅用地の場合、本来の評価額の1/3になり、さらに面積が200㎡までの部分は本来の評価額の1/6となります。

建物を解体するとこの優遇が受けられなくなり、その分税金が高くなってしまいます。

ただし、あくまで固定資産税評価額が上がるということで、税金額そのものが6倍や3倍になるわけではありません。

都市計画税も類似の取り扱い

対象不動産が市街化区域内にある場合、都市計画税の対象にもなり、こちらも住宅用の土地には優遇措置があります。

住宅用地なら、固定資産税評価額が本来の2/3になり、さらに面積が200㎡までの部分は1/3に圧縮されます。

こちらも家屋を解体すると優遇措置が解除され、税金が上がってしまうため要注意です。

相続した家を解体するときの流れ

ここでは、相続した家を解体する場合の一般的な流れを確認します。

▼相続した家屋の解体までの流れ
1.解体業者に見積もりを依頼
2.遺産分割協議
3.解体の実施
4.建物滅失登記
5.更地となった土地の相続登記
6.必要に応じ更地の売却を実施

建物解体までの流れ

まずは解体するとしたら費用がいくらかかるのかを知るために解体業者に見積もりを依頼します。

見積もりの結果をもとに、相続人同士で話し合い、解体を実施するかどうか、実施するとしたら解体費用を誰が支払うのか相談します。

解体を実施する場合は、見積もりの安さだけにとらわれず、トラブルを避けるためにも信頼できそうな業者を優先して選ぶようにしましょう。

建物滅失登記とは？

建物滅失登記はその建物がなくなったことを登記簿に反映させる手続きです。

法律（不動産登記法）により、解体などによって建物がなくなったときなどは、建物の登記簿上の名義人が1ヶ月以内に手続きをすることになっています。

不動産が相続したものである場合、手続きは相続人が行います（複数の相続人がいる場合でも特定の一人だけで手続きを行うことができます）。

相続登記（＝名義変更）とは？

被相続人が死亡した際、登記簿上の不動産所有権者は故人の名義のままです。

これは父が実家の名義人で父が死亡した場合は、まだ登記上は父の不動産になっているということです。

不動産を引き継ぐ相続人は自身の名義に変更する必要があります（この手続きを「相続登記」といいます）。

相続登記は2024年4月からは義務化が開始しています。

【注意】
相続登記が義務化されたあとは、すべての未登記不動産の登記が義務付けられます。

相続した家を解体するときの注意点

相続した家を解体する際にはいくつか注意点があるので確認していきます。

相続人が複数人いる場合は勝手に解体できない

被相続人が遺言書を残していない場合、残された相続財産は「共有状態」となります。

「共有状態＝独断で勝手なことはできない状態」だと認識してください。

十分な話し合いをせずに独断で解体を進めてしまうとトラブルになってしまいます。

必ず遺産分割協議を行い、相続人間で「更地にする」との合意がまとまってから実施するようにしてください。

勝手に解体を進めた場合、他人の財産を侵害したとして損害賠償責任が生じることもあります。

【補足】
建物の損壊が激しくすでに倒壊の危険があるなどの場合は、他の共同相続人の許可がなしで建物を取り壊せることがあります。
※素人では判断できないため、倒壊しそうな家屋であってもまずは行政・弁護士等の助言を受けるようにしてください。

可能な限り片付けてから解体作業を依頼すること

解体業者の仕事は建物の取り壊し作業です。

残された遺品の整理や家具の処分は作業に含まれていないため、基本的な遺品整理は、解体前に相続人が行わないといけません。

まずは貴重品が家内に残されていないか、今一度確認しましょう。

貴重品以外の一般的な遺品に関しては、処分するものは市町村のルールに従って分別のうえ処分してください。

行政に粗大ごみを回収してもらう場合は、事前準備や日時の調整に時間がかかることがあるため要注意です。

家電は家電量販店やリサイクル業者に売却or回収依頼を出すと楽です。

遺品整理は業者にお願いしてもいい

自分で処理するのが大変であれば遺品整理全体を業者にお願いすることもできます。

一般的な不用品回収業者ではなく、「遺品整理」を専門にしている業者もあり丁寧な作業が期待できます。

不用品回収業者はごみの回収が主業務となりますが、遺品回収業者の場合は遺品として残す物、処分するものの仕分けを丁寧に行ってくれます。

複数の業者に見積もりを依頼し、丁寧な作業を行ってくれそうな業者に依頼するといいでしょう。

当法人では相続不動産の遺品整理や残置物処理の業者手配もできます

当法人は相続不動産に関するあらゆる相談を受け付けております。

本記事で説明してきた作業・手続きをすべて窓口ひとつワンストップで解決できます。

信頼できる家屋の解体業者や遺品整理業者とも連携しておりますので、面倒な業者探しも必要ありません。

もちろん建物解体後の土地の売却も同じ窓口で対応できます。

相続に精通した相続コーディネーターがご相談を伺い、すべての業者を手配致しますので、まずはお気軽にご相談ください。

まとめ：相続した家を解体するか迷っているときは事前に専門家に相談しよう

古くなった家屋を空き家のまま放置すると多くのリスクが生まれます。

空き家は早めに売るか、解体をしてリスクを低減させると安心です。

条件によっては築古の物件でも売り方次第で買い手が見つかる可能性があります。

相続空き家の売却は、相続不動産の扱いに精通した当法人にご相談ください。

ご相談の上、売却か解体かのアドバイスを致します。

売却時も解体時も必要な業者の手配等は、窓口ひとつで最後まで受け付けますのでどうぞご安心ください。