不動産の相続税は死後（相続開始後）でも節税できる！使えるスキームや特例、マンション購入法を紹介

相続では受け取った遺産の額によっては相続税がかかる可能性があります。

遺産を多く受け取るためにも「相続税の節税対策」は非常に重要です。

ただ、相続税の節税について調べていると、暦年課税やお墓の購入など、相続人が存命のうちにしか使えない方法がメインに紹介されていることも少なくありません。

本記事では急な相続発生時でも使える「相続開始後に使える節税対策」を紹介します。

可能な限り手元に多くの財産を残すためにも、節税対策について検討してみてください。

【注意】
節税対策は事情や相続内容により向き不向きがあります。
本記事で紹介した内容が個別の相続に適しているかは税理士等に事前にご確認ください。

【目次（タップで移動できます）】
・不動産相続の節税：テクニック編（相続開始後）
・不動産相続の節税：控除の利用編（相続開始後）
・相続不動産の購入額がわからないとき
・【コラム】日本の相続税の課税状況

死後（相続開始後）でもできる不動産の相続税対策はあります！

節税対策が重要といっても、被相続人が必ず生前に節税対策しているとは限りません。

相続発生後に相続税に困ったら相続発生後に使える相続税対策を検討するといいでしょう。

▼相続開始後に使える節税方法おもな方法
・相続税対策のスキーム・テクニック
・控除の利用

以下で上記の方法について詳しく解説していきます。

【ポイント】
相続税は必ず課税される税金ではありません。
相続時に計算をして、課税があるなら申告をして納付という流れです（控除の利用等により結果相続税がかからないケースも多くあります）。

急に出てきた不動産をどう取り扱っていいかわからないときは当法人にご相談ください

急に相続が発生して相続税対策できなかったケースなどは、相続税対策を含め相続全般で困ることが少なくありません。

たとえば、いきなり相続が発生したケースの場合は「まず何をすべきか」と相続人が悩んでしまいます。

相続税対策をしていなかったために「こんなに多額の税金は払えない！」と途方に暮れる方もいます。

いきなり不動産含む相続が発生した場合や、不動産を含む相続で相続税に困っている場合などは当法人へご相談ください。

当法人は不動産相続に強い相続コーディネーターが窓口となり、不動産の活用方法や死後の節税対策について専門家がチームで取り組みます。

▼このようなときにご相談ください
・不動産を含む相続をどのように進めたらいいか分からない
・相続不動産の分割で相続人が揉めているため解決したい
・相続税の納付のために現金が必要で困っている
・相続不動産の扱いに困っており運用や売却で悩んでいる

当法人では、みなさまの相続の状況にあわせて専門家が税金や法律、不動産など、それぞれの専門分野からアドバイスいたします。

不動産相続の節税：スキーム・テクニック編【死後（相続開始後）】

死後にできる相続税対策には「相続税対策のスキーム・テクニック」と「控除の利用」の2種類があります。

相続税対策のスキーム・テクニックとは、遺産の評価や各種の手続きなどを使って節税する方法です（土地の評価、分筆、マンションの購入など）。

冒頭でもお話ししましたが、どの節税方法が適しているかは「遺産の内容」や「相続事情」により異なります。

今回の相続にもっとも適した節税方法を使うためにも、税理士などの専門家への相談を強くおすすめします。

相続税の計算方法【基礎知識】

相続税の節税方法を説明する前に「相続税の計算方法」を簡単に説明します。

相続税の計算方法を知ることにより、各種の節税方法を使うことでなぜ節税できるか理解しやすくなるはずです。

▼相続税の計算過程
1.土地など評価が必要な遺産の評価を行なう
2.すべての遺産額を足して遺産総額を求める
3.遺産総額から借金や葬儀費用などを引く
4.基礎控除を引く
5.各相続人の相続税額を計算する
6.使える控除を確認して控除額を引く

相続税の税額を計算する際は「遺産の計算」をします。

仮に遺産総額が10億円だった場合と7億円だった場合では、当然遺産額が少ない方が相続税額も少なくなります。

節税の基本としては、さまざまなルールやテクニックを使いながら、計算のベースとなる遺産額を少なくしていくのが基本です。

【注意】
遺産をわざと過少に申告することはルール違反です。
本記事ではルールとして認められた評価方法や控除を使った節税方法を紹介します。

1.土地をきちんと評価してもらう

相続発生後にできる代表的な節税方法が「土地の正当な評価」です。

この節税方法は遺産に土地が含まれている場合に使える方法です。

相続税の計算は、「①遺産の評価」→「②遺産額の合算」というプロセスで進めます。

現金1億円は誰が見ても価値は変わらず1億円として評価されますが、美術品や不動産は評価者によって価値が異なります。

購入時と同額の価値があると思うかもしれませんが、経年劣化などにより買ったときとは遺品の価値は変わってくるでしょう。

相続税の計算では、遺品の評価額が低ければ低いほど、最終的に支払う税金も少額になります。

よって、不動産ではとくに「土地をどう評価するか」が相続税を算出するうえで非常に重要なポイントです。

評価者によって土地の評価額は大きく変わります

相続税を専門としている税理士に評価をお願いすると、土地の形状や立地、間口、奥行きなどさまざまな要素を考慮して評価額を出してくれます。

たとえば、相続した土地が歪な形状だった場合、歪な土地は綺麗な四角形の土地よりも利用しにくいなどの欠点をきちんと評価額に反映させてくれます。

相続税に強い税理士は、こういった土地の欠点や評価のマイナスポイントを熟知しています。

現在の評価に納得できない場合は、相続税を専門としている税理士に再評価を依頼するのも節税方法として有効でしょう。

土地の分筆

土地の含まれる相続の節税方法としては「分筆」もあります。

分筆とはひとつの土地を2つに分けることです。

土地そのものを塀などで物理的に分けるのではなく、「登記」によって書面上で分けます。

土地は分筆することで土地評価が変わってくるケースがあります。

100万円の土地を分筆すると必ず合計が100万円になるわけではありません。

分筆後の土地が歪になったり小さくなったりすると、土地評価が下がる可能性があり、これを利用して節税に繋げています。

分筆時の注意点

ただし、節税のためにわざと矮小な土地を作るなど、不合理な分筆は禁止されているため注意が必要です。

以下のような分筆は不合理な分筆と判断される可能性があります。

▼不合理な分筆例
・わざと歪な土地を作るための分筆
・あえて道路なし、通路なしにする分筆
・土地が通常の用途で使えなくなる分筆 など

土地によっては別の方法の方が適しているケースもあります。

相続土地の分筆をする場合は、実際に分筆を進める前に、節税方法として適切かどうかプロにアドバイスを受けた方が安心です。

広い土地の相続では「地積規模の大きな宅地の評価制度」もある

広い相続土地では「地積規模の大きな宅地の評価制度」を使える可能性があります。

▼広い宅地とは
・三大都市圏：500㎡以上
・三大都市圏以外：1,000㎡以上

広い宅地を開発する場合、宅地内に開発に使う道路を作ることになります。

すると、道路にした部分は土地として使えなくなってしまうため、こういった宅地として使えない面積が出てくることを念頭に評価の減額が認められています。

相続した土地の面積によっては、評価の減額制度も検討してみましょう。

マンション、アパートの購入

相続税の節税方法として「マンションやアパートを購入するという方法」があります。

すでにお話ししたように、現金1億円は1億円として評価されます。

しかし、不動産は同じ1億円で買ったとしても、評価額が異なるのが特徴です。

▼不動産の評価額
・土地：時価の7～8割
・建物：時価の5～7割

1億円の現金を相続すると評価は1億円ですが、土地は7,000～8,000万円、建物では5,000～7,000万円ほどに評価が下がります。

現金をそのまま相続するより、不動産に換えた方が節税につながるのがわかりましたね。

マンション・アパート購入時の注意点

マンションやアパートを買う際は2つのポイントに注意が必要です。

1つ目はアパートやマンションを買っても「相続税を払えるだけの現金を残しておくこと」です。

不動産を買ったせいで相続税が払えなくなっては意味がありません。

アパートやマンションを購入しても手元に相続税納付に十分な現金を残せるよう、専門家に相談しながら進めた方が無難です。

2つ目は、「マンションやアパートは分割しにくい資産だと認識しておくこと」です。

現金は分割しやすい資産ですが、不動産は居間は相続人A、玄関は相続人Bなど物理的な分割ができません。

アパートやマンションで相続税の節税をするときは、事前に購入したマンションをどうするか相続人の間で話し合っておくことをおすすめします。

【注意】あまりにも時価との乖離があると路線価が認められないケースも

不動産を使って相続税の節税をするときは注意すべきポイントがあります。

不動産の評価があまりにも不適当な場合は、「税務署が独自に評価できるというルール」にご注意ください。

不動産評価が小さくなればその分だけ節税に繋がりますが、あまりに不適切な評価であれば税務署から「その評価はおかしい」と言われる可能性があります。

実際に相続税評価の見直しにより、相続人へ追徴課税が行なわれたケースなどもあります。

節税の際は税務署から物言いがつくリスクもあることを理解し、プロにアドバイスを受けることをおすすめします。

■参考：相続マンション、路線価認めず課税「適法」最高裁判決-日本経済新聞（2022年4月19日）

不動産相続の節税：控除の利用編【死後（相続開始後）】

死後にできる相続税の節税方法として「控除の利用」があります。

控除とは「条件に当てはまったら一定額を引ける仕組み」だと考えてください。

相続税を計算するときに、利用できる控除があれば定められた金額をマイナスにして、できるだけ相続税がかかる金額を小さくしていきます。

控除にはたくさんの種類がありますので、今回は相続税の計算時によく使われる代表的な控除をご紹介します。

▼相続時に使える代表的な控除
・基礎控除
・配偶者控除
・未成年者控除
・贈与税額控除
・小規模宅地等の特定

基礎控除額

相続税の基礎控除とはすべての相続ケースで使える控除です。

控除を使うにあたっての条件はありません。

▼基礎控除額
・3,000万円＋600万円×法定相続人の数

たとえば、法定相続人が3人いたとしましょう。

この場合は3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円となり、相続税の基礎控除の額は4,800万円と算出されます。

この基礎控除4,800万円の範囲内であれば相続税の課税はありません。

基礎控除についての補足

相続税の計算方法の見出しで「基礎控除を引く」というステップが登場しました。

相続税を計算する際はまず遺産の評価をして遺産相続を計算します。

その後に借金や葬儀費用などを引いて、遺産が基礎控除より多いのか少ないのか計算することになります。

遺産が基礎控除より少なければ相続税の課税はありません。

遺産が基礎控除より多い場合は相続税の課税があります。

相続税の控除の中でももっとも基本的な控除が基礎控除です。

相続税の配偶者控除

亡くなった方の配偶者が使える相続税の控除制度です。

被相続人の配偶者は次のどちらか多い額まで相続税はかかりません。

▼配偶者控除
・1億6,000万円
・配偶者の法定相続分

たとえば、妻が法定相続分として10億円相続したとしましょう。

妻の法定相続分であれば10億円に相続税はかかりません。

被相続人亡き後の生活や資産形成への貢献なども考慮して、大きな控除枠が設けられています。

【ポイント】
配偶者控除を使うためには相続税申告は必要です。
税務署に必要書類を提出して「控除を使います」と申告するだけで利用できます。

相続税の未成年者控除

未成年者の相続人の場合、相続税から一定額をマイナスにできます。

未成年者の相続人は、成人までの教育費や生活のための財産が必要になることを考慮しての制度です。

成人までの年数1年あたり10万円が控除額できます。

成人まであと8年ある場合は、10万円×8年＝80万円が控除額です。

贈与税額控除

贈与税額控除とは、すでに贈与税を納めている場合は相続税から差し引ける制度です。

相続税の計算時は、相続前3年以内に行われた暦年課税による贈与があれば計算に含めます。

しかし、すでに贈与税を納めている場合はこの計算方法では相続税と贈与税の二重課税になってしまいます。

この不平等を解消するために、すでに贈与税を納めている場合は相続税から控除できる制度が設けられています。

なお、贈与税額控除で相続税より贈与税が多くても還付はありませんのでご注意ください。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は宅地の相続に使える制度です。

この特例の条件を満たしている場合は宅地の評価額を最大で80％減額できます。

▼小規模宅地の3パターン
・特定居住用宅地等：評価額を80％減額
・特定事業用宅地等：評価額を80％減額
・貸付事業用宅地等：評価額を50％減額

小規模宅地等の特例には細かな条件が定められていますが、利用できれば節税効果の大きな特例です。

条件の見落とし等で「使えなかった」とならないよう、事前にプロに相談することをおすすめします。

【注意】相続不動産の購入額がわからないと税金が高くなります！

不動産売却の税金負担をおさえるには、取得費や経費などの引ける金額をしっかり引くことが重要です。

引ける金額をしっかり引くことで税金計算に使う金額が小さくなり、結果として税金も安くなります。

しかし、相続不動産の場合はこの「取得費の証明」が非常に難しいです。

相続不動産の取得費は、被相続人（＝故人）が不動産を買ったときの金額です。

多くは時間の経過とともに取得費を証明する書類などを紛失してしまっています。

取得費が不明な場合のルール

取得費が不明なときは売却額×5％を不動産購入費（取得費）に見なす「5％ルール」を使います。

ただし、この5％ルールで算出する金額は実際の不動産購入時の額よりかなり少なくなってしまうケースがほとんどです。

たとえば、1億円で不動産が売れた場合は5％ルールだと500万円になってしまいます。

いくら何でも1億円で売れるような不動産が500万円で買えるわけがありません。

これでは取得費があまりに安くなりすぎ、結果として納める税金も大きくなってしまいます。

本当にピンチなときは当法人にご相談ください！

不動産売却の税金や譲渡所得で困ったときも当法人へご相談ください。

当法人は相続に強い税理士と提携しているため、プロの知識と実務経験から相続税を圧縮できる可能性があります。

相続時の不動産売却で「取得費の証明ができない」というケースも数多く解決してきました。

相続税や相続不動産の売却の税金はプロの専門知識や経験がなければ対処が難しい問題です。

わからないことや困ったことがあれば個人で対処しようとせず、プロ集団が問題解決にあたる当法人にお任せください。

【コラム】日本の相続税の課税状況

令和元年の日本では約138万人が亡くなっており、相続税の申告を要したのが11.5万人になります。

相続12件に対し1件が相続税の課税ケースになっています。

相続が100件あればそのうちの10件弱でしか、相続税が課税されるケースはありません（相続税が課税される件数の方が圧倒的に少ないですね）。

統計上、90件の相続では「相続税の納付や申告は不要」となっています。

仮に相続税が課税されるケースに該当した場合、相続税の相続人1人あたりの負担額は全国平均で1,700万円※ほどです。

※東京国税局の管内ではもう少し高く2,400万円ほど

国税庁・東京国税局のデータを見ると、相続税を課税される方は平均して1億3,000～6,000万円ほど遺産を受け取っています。

1,000万円ほど遺産を受け取るごとに相続税が約150万円かかる計算ですね。

件数は少ないですが、相続税が課税される人にとっては負担が重いため、相続税対策が重要になっています。

■出典：相続税の申告状況について-国税庁

まとめ：相続で失敗しないために：死後の相続税の節税・対策はプロに相談！

相続時の問題のひとつが相続税です。

相続税は課税されるケースと課税されないケースがあり、相続税が課税されるかは相続人が自分で判断しなければいけません。

相続税が課税されるケースでは、遺産を評価して税額を計算し税務署へ申告するという流れが待っています。

これらの複雑で手間のかかる処理を個人で行うのは現実的ではありません。

早い段階で税理士に相談し、各種控除を使ってなるべく多くの遺産が手元に残るよう相続税処理を行ってもらいましょう。