相続不動産の評価額計算・節税のコツ。実勢価格との「差分」を最大化する相続税対策は…？

基本的に不動産は財産の中でも価値が高いため、相続税の負担もそれだけ大きくなります。

そのため、遺産分割や相続税支払いでトラブルの種になるケースもあり、上手な相続対策が求められます。

相続税対策の初歩として、不動産特有の評価計算の仕組みを知ることが重要です。

本記事では不動産の相続を有利に進められるよう、評価計算の方法や節税のコツについて詳しく見ていきます。

なお本記事では相続発生後の相続税対策をメインに取り扱っておりますので、あらかじめご了承ください。

【目次（タップで移動できます）】
・相続不動産の評価方法
・相続人によって使いたい評価方法が違い揉めやすい
・不動産評価を利用した節税方法
・節税対策は必ずプロのアドバイスを受けること

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相続税対策のみなら税理士へ相談

相続税対策だけの相談であれば、税理士への相談が最適です。

税理士は税金の専門家ですので、相続税額が大きくならないように、また不正確な申告でペナルティを受けてしまわないように正確な知識で相続税の計算してくれます。

しかし、相続というのは税金への対応だけで済むものではありません。

不動産を相続すれば相続人への名義変更のための相続登記が必要になり、こちらは税理士では対応できず、司法書士の力が必要です。

また相続した不動産を売却するには買い手探しのノウハウを有する不動産業者の力が必要になります。

相続のお悩みをまとめて解決したい方は当法人にご相談ください

実際の相続は、相続税の計算・申告だけですべての手続きが終わるわけではなく、さまざまな手続き・対応が必要です。

何かトラブルが起きるたびに、その問題に適した専門家を探していては非常に時間がかかりますし、相続人の負担も大きいです。

複数の専門家にまとめて相談したい際は、ぜひ当法人にご相談ください。

当法人は相続不動産の問題をワンストップで解決するために設立された機関です。

お悩みの内容にあわせて、弁護士や税理士、司法書士などの各専門家と連携しながら解決を進めていきます。

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相続不動産の評価方法

現金は誰が見ても同じ価値ですが（見る人によって1万円の価値が変わることはない）、不動産の価値は複数あるとされています。

「一物四価」などと言われ、これは一つの不動産に四種類の価値があることを意味します。

評価方法や利用目的がそれぞれ異なるのが特徴です。

以下で四種類の価値評価について見ていきましょう。

固定資産税評価額

1つ目は、みなさんも聞き馴染みがある固定資産税評価額です。

この評価は地元の市区町村が固定資産税の徴収をするために設けている評価です。

固定資産税評価額は3年に一度評価替えが行われ、実勢価格（後ほど解説します）の7割程度になるように調整されます。

地価公示価格

地価公示価格は国（国土交通省）が設定する評価です。

公共工事用土地の取得価格の算定基準や一般の土地取引の基準に使われ、実勢価格とほぼ同水準の価格となります。

地価公示は毎年1月1日時点の評価で3月頃に発表されるのですが、年の途中の価格変動に対応するため、地価公示とは別に「基準地価」という指標を都道府県が発表しています。

基準地価は毎年7月1日時点の評価で9月下旬ころに発表され、こちらも実勢価格とほぼ同水準の価格になります。

基準地価は地価公示を補完する役割を持ちます。

路線価（相続税評価額）

路線価は相続税評価額の算定方法の代表です。

相続税評価額の算定方法は路線価が原則となり、路線価が設定されていない土地は倍率方式が採用されます。

相続税評価額は一般の売買取引のためではなく、相続税の徴収のために用いられる評価法で国税庁が公表しています。

路線価は実勢価格（＝時価）のおよそ8割程度の評価となることが多いです。

実勢価格

実勢価格は時価だと考えてください。

この評価は市場に売りに出した場合、どのくらいの値段であれば買い手が付くかという視点で不動産を評価しています。

実際の不動産売買では、似たような物件でもエリアが違えば値段が異なります。

社会情勢や需要と供給のバランスなども実勢価格に影響を及ぼします。

実勢価格との差分が相続税対策になる

相続税対策では「路線価（相続税評価額）」と「実勢価格」とのズレを利用します。

・実勢価格：市場で売れる価格
・路線価：実勢価格の8割程度

たとえば、現金で1億円あったとすると相続税は1億円にまるまる課税されてしまいますが、不動産（路線価評価）に換えれば8,000万円分しか課税の対象にされません。

差分の2,000万円分が合法的に節税できるということです。

この差分の節税作用を利用して、高額の現預金が相続財産となりそうなケースでは生前の相続税対策として現金を不動産に換えることが一般に推奨されています。

現金で持っているよりも不動産の方が税負担が下がるとして、「現金の不動産化」はよく利用されます。

相続発生後は割安となった相続税を支払ったうえで、そのまま不動産として利活用しても良いですし、必要に応じて売却することもできます。

【ポイント】
現金の不動産化を検討する際は、不動産取引で生じる手数料などの負担を考慮し、税理士などの専門家から助言を受けるようにしてください。

【注意！】相続人によって使いたい評価方法が違い揉めやすい

どの評価方法を使うかをめぐって、相続人同士が争う例が多く発生しています。

なぜ評価方法で揉めるのかというと、「どの評価方法を使用するかで相続人の間で有利・不利が生じるから」です。

▼事例
・不動産を相続する人：不動産の評価額を下げて税金を抑えたい
・不動産意外と相続する人：不動産の評価額を高めて自分の取り分を増やしたい

不動産を相続するかによって、不動産の評価額を大きくしたいか小さくしたいかが異なるため揉めてしまうわけです。

不動産の評価で揉める具体的なケース

では不動産の評価方法を巡って相続人の間で起きがちなトラブルを見てみましょう。

ここでは父親が死亡し長男と次男が相続人となるケースを想定します。

遺産は自宅不動産と現預金5千万円で、長男と次男の相続分は1：1です。

相続財産となった自宅不動産は長男が引き継ぐことが決まっています。

不動産を相続しない次男の主張

次男は遺産分割協議に先立ち、不動産業者に依頼して自宅を査定してもらい、約5,000万円の市場価値があるとの査定書を発行してもらいました。

これに照らすと、遺産は不動産5,000万円と現預金5,000万円と評価することになります。

そうなると5,000万円の不動産を長男が承継することになるので、現預金の5,000万円はすべて次男のものになります。

不動産を相続する長男の主張

長男は、相続税の計算のために税理士に作成を依頼した財産目録を持ち出して反論します。

相続税の処理方面では不動産を路線価（相続税評価額）で評価するため、時価よりも評価が下がり4,000万円の評価額となっています。

これに照らせば、遺産の総額は不動産4,000万円と現預金5,000万円の計9,000万円です。

これを当分で分けると、長男は自宅不動産4,000万円と現預金500万円を相続でき、次男の取り分は現預金4,500万円に減少します。

長男が主張する評価方法だと、次男は500万円分損をするため当然反発するでしょう。

長男と次男どちらの主張を認めるべき？

さて、このようなケースでは時価と路線価のどちらで不動産を評価すべきなのでしょうか。

実は答えは決まっておらず、「当事者の自由（＝話し合いで決める）」となっています。

話し合いで決着がつかなければ、最終的には裁判で争うことになります。

なお、裁判所は「実勢価格で評価する立場」をとっているため、今回のケースでは裁判までもつれた場合は「次男が有利」となるでしょう。

ただし、裁判は時間も労力もかかるので、できれば避けたいものです。

裁判を避け、次男が折れて相続税評価額で不動産を評価することに同意するという結果もあるでしょう。

【ポイント】
不動産の鑑定は、不動産業者ではなく「不動産鑑定士（国家資格）」に依頼する方法もあります。
費用はかかりますが、より正確に不動産の価値を算定できます。
※不動産鑑定士による鑑定は一般的に市場価値に近くなることが多いと言われています

【相続発生後もできる】不動産評価を利用した節税方法

不動産のうち土地については、正確な知識のもとで相続税評価を行うとかなりの節税が可能です。

合法的な節税ですので、細部までは難しいとしても節税に関する最低限の知識はぜひ一般の方も持っておくといいでしょう。

最低限の制度などを知ったうえで詳細は税理士にご確認ください。

土地の再評価

これまでも随所で触れていますが、相続税の仕組みは複雑で、相続税に詳しくない税理士では土地の評価が十分にできず税金が高くなってしまうことがあります。

相続税に強い税理士に依頼して再度土地の評価をしてもらうだけで、土地の評価額下げられる可能性があります。

すでに申告納税を済ませてしまっている場合でも、まずは税理士に相談してみましょう。

相談の結果相続税の負担が下がるようであれば、更生の請求を行って納め過ぎた税金を還付してもらうことができます。

更生の請求は原則として相続開始から5年10ヵ月以内が期限となるので、納め過ぎに気づいたら早めに対処するようにしてください。

控除の利用（小規模宅地等の特例）

相続税には多くの控除施策が用意されているので、利用できるものは積極的に利用して可能な限り税負担を下げられるようにしましょう。

中でも控除額が大きく絶対に無視できないのが「小規模宅地の特例」です。

条件を満たせば最大400㎡まで80％の評価減を受けられます。

たとえば、この特例を利用すれば1億円の土地であっても2千万円の評価で済むことになり、非常に大きな節税作用を生みます。

土地にアパートを建てて貸し出す

アパート経営などをする土地は「貸家建付地」の扱いになり、さらに相続税が安くなります。

• 貸家建付地＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」

アパートなどが建てられる貸家建付地は、地主に所有権があっても賃借人がいるために完全な自由利用ができなくなり、その不便さを考慮して減額評価されています。

借家権割合は一律0.3、賃貸割合は実際に賃貸されている床面積の割合となり、借地権割合は国税庁が公表する路線価図で確認できます。

※こちらの対策は生前にできる相続税対策です

【注意】相続不動産の購入額がわからないと税金が高くなります！

相続した不動産を売却する場合、その譲渡益には不動産譲渡所得税が課税されます。

この税金を少しでも安くするには、対象不動産を購入した際にかかった経費を「取得費」として計上し、譲渡益を少しでも圧縮するのが有効です。

ただ、相続不動産の場合、かなり以前に購入されたものであることから取得費にかかる資料を紛失しているケースが多いです。

こういった場合、特例として「売却金額×5％」を概算取得費として計上できます。

通称5％ルールと呼ばれますが、本来の取得費よりはかなり不利になるので、納税者として5％ルールはできるだけ避けたいものです。

本当にピンチなときは当法人にご相談ください！

「相続不動産を売却すると決めたが、家を買ったときの契約書などが何ひとつ残っていない！」

こういった取得費の問題を相続分野に強い税理士は何度も解決しています。

当法人も相続案件に絞って活動をしていることから、このようなケースを数多く解決してきた実績があります。

取得費がわかる書類や資料がないからといって諦める必要はありません。

当法人や提携している相続に強い税理士が力になります。

取得費は5％でいいやと諦めてしまう前に、ぜひ当法人へご相談ください。

節税対策は必ずプロのアドバイスを受けること

できるだけの節税対策をして少しでも税負担を軽くしたいところですが、素人知識だけで進めると思わぬ落とし穴にはまって逆効果になってしまう危険があります。

危ない節税方法をとり、税務署の調査対象にされるリスクを減らすためにも必ず事前に税理士のアドバイスを受けて進めるようにしてください。

【注意】あまりにも時価との乖離があると路線価が認められないかも…

基本的に、土地の相続税評価額の算定では「路線価」を利用します。

路線価を利用すると、時価（＝実勢価格と）の差が生まれ相続税の算出時に有利となります。

しかし、このようなテクニックを最大限使ったとしても、国に路線価の使用を国に否定されてしまう可能性があり注意が必要です。

路線価による評価額が不適当とされた場合、国（＝国税当局）は別に独自の評価を行える例外規定があります。

過去には現金の不動産化を積極的に行い、借入金と相殺をするなどして相続税額を0円として申告したものが当局に否定され、追徴課税を受けた判例もあります。

専門家のアドバイスを受けず、世に出回っている節税方法を自分で実行することには大きなリスクが伴います。

必ず税理士の意見を聞いて安全な節税対策を講じるようにしてください。

■参考：相続マンション、路線価認めず課税「適法」　最高裁判決-日本経済新聞（2022年4月19日）

不動産を複数相続すると税務調査が入りやすい

不動産が節税に利用されることは税務署も知っているため、遺産に不動産が複数含まれる相続では、どうしても税務署の調査が入りやすくなってしまいます。

そして、税務調査が入ると多くのケースでミスが見つかり、追徴課税のペナルティを受けてしまいます。

このような事態に陥らないためにも、不動産が複数含まれる相続では最初から専門の税理士に相談するようにしましょう。

まとめ：相続発生後の節税対策はプロに任せてミスなく申告しよう

不動産の評価方法は複数あり、相続税の計算においては相続税評価額と時価との乖離による節税作用が期待できます。

一方で遺産分割の場面では評価方法が統一されておらず、相続人同士の話し合いで決めるため、不動産の評価方法をどうするかで揉める可能性があります。

節税対策を考えるときに、素人知識で進めてしまうと思わぬ落とし穴にはまってしまう危険があるので、必ず税理士に相談して進めるようにしてください。

当法人では相続不動産の売却や税金の処理、登記手続きまでワンストップで対応が可能な体制を整えております。

相続税に関しては専門の税理士と提携しておりますので、相続した不動産の節税対策は当法人にご相談ください。