不動産相続とリースバック：住み続けたい人がいる場合の遺産分割方法とは？争族を回避したい人必見

相続において不動産は貴重な財産となる一方、分割がしにくい性質があることからトラブルの種になりやすいという側面もあります。

今回は実際にあった事例として、「相続不動産を巡るトラブルとその解決策」をご紹介します。

今回の事例は、母親と同居して長女からのご相談で、母親が亡くなった後の自宅に引き続き住み続けたいが、遺産分割のために売却を迫られたという内容です。

遺産が自宅不動産しかないため、実家を出ている二女と三女は自分たちが不利にならないよう、法定自宅の売却を要求してきた流れです。

血をわけた兄弟姉妹でもその関係性や生活状況は各家庭で異なりますから、相続時に意見の相違が出ることは珍しくありません。

本事例では「リースバック」という手法を使って万事解決に導くことができましたので、解決までのポイントや道のりを見ていきましょう。

【目次（タップで移動できます）】
・不動産の遺産分割方法
・換価分割＋リースバックで自宅に住み続けられる
・【コラム】リースバックは生前の相続対策としても有効

今回の事例（相続問題）の詳細を紹介

ますは本事例における遺産内容や当事者の状況をまとめてみましょう。

▼事例のまとめ
・母親が死亡し相続が発生
・相続財産は自宅不動産のみ
・独身の長女は生前の母親の介護をするため仕事を辞め、自宅で母と同居していた
・二女と三女は実家を出ている
・二女と三女は長女の介護に感謝しているが、遺産は欲しいと思っている
・遺産が実家しかないため、二女と三女は実家を売却し現金にしたい
・自宅を売ってしまうと長女は住む場所が無くなってしまう

本件では父親はすでに亡くなっており、自宅不動産は母親名義になっています。

その自宅を巡り、住み続けたい者と売却したい者が遺産分割で衝突してしまいます。

このケースでは母親が遺言書を残していなかったので、法律通りに取り扱えば二女、三女にも自宅を分ける権利が認められます。

長女もこの点は理解していますが、自宅を売ってしまうと自分の住む所がなくなってしまいます。

長女は大変難しい立場に置かれますが、実はこうした事例は珍しくありません。

不動産が相続財産に含まれるとこんなに大変です

国税庁のデータによると、日本は遺産に占める不動産の割合が高く「遺産の3分の1は不動産※」です。

※出典：国税庁ホームページ-令和元年度統計年報「2_直接税_相続税」

不動産は相続財産の中でも特殊で以下のような特徴を持っています。

▼相続不動産の特徴
・物理的に分けるのが困難（現金のように分けられない）
・売却しようにも時間がかかる

このような特徴があることから、遺産の中で不動産が占める割合が高いと、どうしても相続トラブルが起こりやすくなってしまいます。

不動産が原因で揉める確率は高く、決して他人ごとではないとまずはご認識頂きたいです。

今回の事例は不動産が唯一の財産なのでより大変！

特に本事例では、目ぼしい遺産が不動産しかないため、姉妹が意見をすり合わせるのは非常に難しいです。

たとえば、不動産以外に分割しやすい財産（＝現金など）があれば、比較的調整は簡単です。

長女が自宅を相続し、次女三女には自宅の相続分に相当する現金等を渡すことができます。

しかし、今回の相続では、遺産分割を容易にする潤滑剤の役目を果たす現預金がなく、自宅を何とかして分けるしかありません。

一般的に、遺産分割で不動産を分けるときは、不動産を売却する方法（＝換価分割）が勧められますが、今回はこれでは長女の住むところがなくなってしまいます。

実家不動産を共有する方法も検討できますが、今回は二女、三女が自宅を使わないため適していません。

何とか三人が衝突せず、それぞれの希望を叶える方策はないものでしょうか。

不動産を含む相続は当法人にお任せください

先ほども説明した通り、不動産を含む相続はほかの相続よりも揉めやすく、解決に時間を要するケースが多いです。

不動産を含む相続も90日以内に終わらせるためには、プロに相談することをおすすめします。

当法人には下記のような強みがございます。

▼当法人のメリット
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当法人は不動産を含む相続案件に強い法人です。

当法人の中に相続コーディネーターが在籍しており、ご相談内容に応じて弁護士や税理士といった各専門家と連携して問題解決にあたります。

不動産を含む急ぎの相続案件は、ぜひお任せください。

不動産の遺産分割方法

不動産（土地や建物）は分割が難しい性質があるとお話ししてきましたが、これは物理的に切り分けることができないためです。

現預金は1円単位で分割できますが、不動産は物理的な切り分けができません。

そこで、相続した不動産を分割する方法としては「代償分割」か「換価分割」を検討することが多くなります。

代償分割

代償分割とは「相続人の1人が不動産を相続する代わりに、他相続人に金銭などを支払う遺産分割方法」です。

相続不動産に、被相続人と同居していた家族がいたとしましょう。

この同居人の生活を守るには不動産の売却は避けなければいけません。

しかし、同居人に不動産をすべて渡すのは不公平感が大きいです。

そのようなときに使われるのがこの代償分割で、同居人には不動産を渡し、ほかの相続人には相続分にあたる不動産の価値を代償金（＝現金など）を受け取ります。

▼代償分割がよく使われるシーン
・相続不動産に誰か住んでいるため売却は難しい
・共有名義によるトラブルを避けたい

「理由があって不動産を残したいが、共有名義は避けたい」、「不動産を残しつつ遺産分割は平等に行いたい」このようなケースで有効な遺産分割方法です。

換価分割

換価分割とは「相続不動産を売却して売却金を分ける遺産分割方法」です。

たとえば、父親が亡くなり父親名義の実家が遺産で、相続人はABCの3兄弟だとしましょう。

ABCはそれぞれ故郷を出て別の地域で家庭を持っており、誰も不動産を相続したがっていませんでした。

そこで、不動産を売却し現金を3人で平等に分けることにしました（これが換価分割です）。

▼換価分割がよく使われるシーン
・今後の相続不動産の管理に困っている
・誰も不動産を相続したくない
・共有名義によるトラブルを避けたい

換価分割の場合は、相続時に不動産売却するため、相続後の不動産管理の問題はありません。

共有名義を回避したいケース以外にも、そもそも不動産を管理したくないケースや誰も名義人になりたくないケースなどで使われます。

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今回の事例ではどうなるの？

本事例では、長女、二女、三女の三人は法定相続分としてそれぞれ遺産の1/3ずつの権利を主張できます（遺産は3人で三等分ということです）。

相続財産は自宅不動産しかないので、これを分割するしかありません。

本事例では、長女は母親の介護のために仕事を辞めており、次女三女の相続分を支払うだけの財産がないため「代償分割」は使えません。

とは言え、住居を確保するには、自宅の売却が必須な「換価分割」も選べません。

どうすればよいか分からずしばらく悩んでおられましたが、相続不動産に詳しい相談先があると聞きつけて、当法人に連絡を頂いた次第です。

代償分割が使えなくても「換価分割＋リースバック」で自宅に住み続けられる

当法人では、本ケースの解決として「リースバック」を用いた解決策を提案しました。

当法人の提案は姉妹全員に受け入れられ、無事に本事例は円満解決となりました。

リースバックとは？

リースバックとは「セールス＆リースバック」の略で、簡単に説明すると一旦売却して、以後は賃貸として借りる方法です。

つまり自宅を一旦売却して、その後は買い手から賃貸物件として借り、家賃を支払いながら同じ場所に住み続けるということです。

通常、自宅を売却してしまうと自分で使用することはできなくなりますが、リースバックなら賃貸住宅として住み続けることができます。

売却して所有権を手放すことになるため、固定資産税などの固定費から解放されるというメリットもあります。

また、売却によって「まとまった売却代金」が手に入る点も大きなポイントです。

リースバックなら「住居の確保」と「現金の確保（次女三女への遺産分割に使う）」という両方の課題を解決できます。

今回の事例のように、リースバックは相続問題を解決する手段としてよく利用されます。

【ポイント】
相続税の納税資金の確保のためにリースバックが検討されることも多いです。

換価分割＋リースバックなら全員の希望を叶えられる

今回のように遺産分割の原資がなく、通常の売却による換価処分も難しい場合、リースバックと換価分割を合わせた対処法が大変効果的です。

自宅は手続き上売却を行いますが、以後は借り受けて引き続き使用可能なため長女は住処を失うことはありません。

そして売却によってまとまった元手を手にすることができるので、これを原資に自宅の換価分割も可能になります。

二女と三女は自分達の法定相続分を確保できるので不公平感もありませんし、姉の住居を奪うこともないので、心理的なわだかまりを残すこともないでしょう。

「換価分割＋リースバック」という対処法により、三姉妹全員がwin-winの関係を実現することができました。

ほかにもリースバックで相続問題を解決できる可能性があります

今回の問題解決の切り札となったリースバックは、相続におけるさまざまなシーンで利用できます。

本事例のように遺産分割の原資や相続税の納税資金にするほか、被相続人（＝故人）が残した借金の返済代金にあてることもできます。

夫婦の一方が借金を残して亡くなった場合、その借金の額によっては相続放棄を検討しなければならないこともあるでしょう。

しかし相続放棄はプラスの財産の権利も全て失ってしまうため、自宅不動産の権利も引き継ぐことができません。

そのようなケースでも、リースバックなら自宅の売却代金で借金を返済しつつ、自宅を引き続き使用することができます。

【ポイント】
不動産はその性質上、分割しにくい財産ではあります、使い方次第でピンチを助けてくれるありがたい存在でもあります。
遺産に不動産が含まれる相続で問題が発生した時には、ぜひ相続不動産を専門に取り扱う当法人にご連絡ください。

換価分割、リースバックでは不動産業者選びが重要

換価分割は不動産の売却が前提となるため、相続を進めるには基本的に不動産業者の利用が必要です。

換価分割ではこの不動産業者選びは非常に重要です！

不動産会社にも得意、不得意があり、どの不動産業者でもいいというわけではありません。

相続不動産の売却では、相続の実務や事情を理解している不動産会社が望まれます。

実際、相続不動産に慣れていない不動産会社に依頼した結果、期限ぎりぎりまで売却が進まず、困って当法人へ相談に来られた方もいます。

当法人は不動産に強い相続団体として、相続不動産の売却を専門的に手掛けていますので安心してご相談ください。

【ポイント】
当法人は非営利の一般社団法人のため、利益を追求していません。
相談者様にとってより良い解決策を相続不動産のプロが提案し、徹底サポートいたします。

すでに相続トラブルが発生している場合は弁護士へ

すでに相続トラブルに発展している場合、相続人同士で解決することは困難です。

相続ならぬ争続では、当事者同士で話し合おうとしても話し合いを拒絶されることや、トラブルを悪化させることも珍しくありません。

このようなケースでは第三者が間に入ることで冷静な話し合いができます。

法律トラブルの解決ができるのは弁護士だけです。

すでにトラブルに発展している場合は、冷静かつ専門的な視点を持つ弁護士に頼った方が公正かつスムーズな解決が期待できます。

【コラム】リースバックは生前の相続対策としても使えます

実は、リースバックは「生前の相続対策」としても有効です。

生前に不動産を現金に換えておくことで以下のようなメリットがあります。

▼生前のリースバックのメリット
・必要に応じ生活費や事業資金などに柔軟に活用できる
・相続発生後にすぐ分割できる
・現金の暦年贈与に使える（贈与税の基礎控除の範囲で贈与）
・贈与税の特例を使ってまとまった資金を無税で贈与できる

贈与税には、基礎控除のほかにも、特例として住宅取得資金や教育資金、結婚・子育てにかかる資金を無税で贈与できる仕組みがあります。

不動産を現金に換え生前にこの処置をしておけば、将来の相続財産を減らし課税対象を小さくすることで効果的な相続税対策になります。

不動産を活用した生前の相続対策も当法人で対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

まとめ：不動産の分割で揉めている、住み続けたい相続人がいる、そんなときは当法人にご相談ください

不動産の遺産分割は、売却して1円単位で分ける方法が使いやすいですが、引き続き自宅を使用したい希望があるケースではリースバックを活用するのが効果的です。

売却代金によって公平な分割が可能になり、なおかつ引き続き居住使用できるので大変効果的な対処法です。

当法人では遺産に不動産が含まれる相続問題を多く扱い、難しい事案を解決してきた実績が多数ございます。

将来の相続の際にどうなるのか不安だ、すでに相続が起きトラブルが起きているなど、お困りの際はぜひお気軽に当法人までご一報頂ければ幸いです。